Malfaçons après l’achat d’une maison : vendeur, agent immobilier, diagnostiqueur… qui doit payer ?

L’achat d’une maison peut rapidement devenir source de difficultés lorsque l’acquéreur découvre, après la vente, des désordres qui n’avaient pas été portés à sa connaissance.

Il peut notamment s’agir de fissures, d’infiltrations, de problèmes d’humidité, de défauts d’isolation, de travaux non déclarés, d’une extension irrégulière, ou encore d’un diagnostic immobilier erroné.

Dans ce type de situation, plusieurs recours peuvent être envisagés, selon l’origine du problème et les informations qui étaient connues avant la vente.

Recours contre le vendeur : vice caché ou dissimulation volontaire

Le premier recours est généralement envisagé contre le vendeur, sous réserve notamment de l’existence et de la portée d’une éventuelle clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés lorsque le défaut rend le bien impropre à son usage, ou en diminue tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait offert un prix moindre, s’il l’avait connu.

Concrètement, l’acquéreur doit démontrer que le défaut existait avant la vente, qu’il n’était pas apparent lors de l’achat, et qu’il présente une gravité suffisante.

Cette garantie peut notamment être invoquée en présence de fissures importantes, d’infiltrations anciennes, d’un problème structurel, d’un défaut d’assainissement, ou plus généralement de désordres affectant l’usage normal de la maison.

Dans certains cas, il est également possible d’invoquer le dol.

L’article 1137 du Code civil prévoit en effet que le dol peut résulter de la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Tel peut être le cas lorsque le vendeur connaissait l’existence de désordres, de sinistres antérieurs, de travaux non déclarés ou de malfaçons importantes, mais ne les a pas révélés à l’acquéreur.

Recours contre l’agent immobilier

L’agent immobilier n’est pas automatiquement responsable des désordres découverts après la vente.

En revanche, sa responsabilité peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’information, de conseil ou de vigilance.

Cela peut notamment être discuté lorsqu’il avait connaissance de certains défauts, lorsqu’il a transmis des informations inexactes, ou lorsqu’il n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur sur des anomalies visibles.

Les annonces, les échanges de courriels, les photographies, les éventuels comptes rendus de visite et les informations communiquées avant la vente peuvent alors présenter une importance particulière.

Recours contre le diagnostiqueur immobilier

La responsabilité du diagnostiqueur immobilier peut également être engagée en cas de diagnostic incomplet ou erroné.

Cela peut notamment concerner le diagnostic de performance énergétique, l’amiante, les termites, l’électricité, le gaz, ou encore l’état des risques.

Les litiges relatifs à un DPE erroné sont fréquents lorsque l’acquéreur découvre, après la vente, une mauvaise isolation, des consommations énergétiques anormales, ou des travaux importants qui n’avaient pas été anticipés.

Encore faut-il démontrer une faute du diagnostiqueur, un préjudice, et un lien entre le diagnostic erroné et le dommage subi.

L’intérêt d’une expertise judiciaire

Dans les litiges immobiliers, la difficulté principale est souvent la preuve.

Il faut déterminer la nature exacte des désordres, leur cause, leur date d’apparition, leur gravité, le coût des travaux nécessaires, et les responsabilités éventuelles.

C’est la raison pour laquelle il est souvent utile de solliciter une expertise judiciaire.

L’article 145 du Code de procédure civile permet de demander, avant tout procès, une mesure d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime d’établir ou de conserver la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En matière de malfaçons après l’achat d’une maison, le référé expertise permet de faire désigner un expert judiciaire, lequel pourra examiner le bien, constater les désordres, en rechercher les causes, et donner un avis sur les responsabilités éventuelles.

Que faire en pratique ?

En cas de découverte de malfaçons après l’achat d’une maison, il est important de ne pas agir dans la précipitation.

Il convient de conserver les photographies, les diagnostics, l’acte de vente, le compromis, les annonces immobilières, les échanges avec le vendeur ou l’agence, ainsi que tout devis ou avis technique.

Il peut également être utile de faire constater les désordres par un commissaire de justice, avant toute intervention ou travaux importants.

Une mise en demeure peut ensuite être adressée au vendeur, à l’agent immobilier ou au diagnostiqueur, selon les responsabilités susceptibles d’être engagées.

En l’absence de solution amiable, une expertise judiciaire puis une action au fond peuvent être envisagées.

Vous avez découvert des fissures, infiltrations, problèmes d’humidité, malfaçons ou un diagnostic immobilier erroné après l’achat d’une maison ?

J’accompagne acquéreurs, vendeurs, agents immobiliers, diagnostiqueurs ou autres professionnels concernés afin d’analyser le dossier, déterminer les responsabilités susceptibles d’être engagées, solliciter si nécessaire une expertise judiciaire, et assurer la défense de leurs intérêts.