Droit immobilier et foncier
Le droit immobilier et foncier régit l’ensemble des règles relatives à la propriété immobilière, à la gestion du foncier, à la transmission des biens, à leur usage et à leur protection.
Il constitue un pilier du droit patrimonial et garantit la sécurité juridique des propriétaires, acquéreurs, vendeurs, occupants, investisseurs, promoteurs, collectivités territoriales et établissements publics.
Matière transversale, située au croisement du droit civil, du droit des contrats, du droit des assurances, du droit public, du droit de l’urbanisme et, parfois, du droit rural, le droit immobilier et foncier génère un contentieux technique qui exige rigueur, anticipation et stratégie.
Les litiges nés à l’occasion d’une vente immobilière occupent une place importante dans ce contentieux. Après l’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, l’acquéreur peut découvrir des désordres, malfaçons, non-conformités ou informations qui ne lui avaient pas été révélés avant la vente : fissures, infiltrations, humidité, défauts structurels, travaux non déclarés, absence d’autorisation d’urbanisme, diagnostics immobiliers erronés ou encore non-conformité d’installations.
Ces situations peuvent donner lieu à des actions fondées notamment sur la garantie des vices cachés, le dol, le manquement à l’obligation d’information ou encore la responsabilité des professionnels intervenus à la vente, tels que l’agent immobilier, le diagnostiqueur ou le notaire.
Dans ce type de dossier, le recours à une expertise judiciaire, notamment en référé, permet souvent de faire constater les désordres, d’en déterminer l’origine, d’identifier les responsabilités et de chiffrer les préjudices subis.
Les litiges relatifs aux limites de propriété sont également fréquents : bornage judiciaire, contestation d’un procès-verbal de bornage, délimitation parcellaire, empiétement sur le fonds voisin, revendication de propriété ou encore prescription acquisitive.
Un empiétement, même minime, peut entraîner des conséquences importantes, telles que la démolition d’un ouvrage, la remise en état des lieux ou l’allocation de dommages-intérêts.
L’analyse des titres de propriété, des plans cadastraux, des actes notariés et, le cas échéant, le recours à un géomètre-expert sont déterminants pour sécuriser la situation foncière et défendre utilement les droits du propriétaire concerné.
Les troubles anormaux du voisinage constituent également une source majeure de contentieux immobilier : nuisances sonores, odeurs, fumées, vibrations, perte d’ensoleillement, atteinte à la vue, travaux générant des désordres ou encore exploitation d’une activité professionnelle à proximité d’habitations.
Indépendamment de toute faute, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut engager la responsabilité de son auteur et donner lieu à indemnisation, voire à la cessation de l’activité litigieuse.
La preuve du caractère anormal du trouble, l’évaluation du préjudice et la détermination des mesures permettant d’y mettre fin sont au cœur du débat judiciaire.
Les servitudes et la mitoyenneté soulèvent également de nombreuses difficultés pratiques.
Il peut notamment s’agir d’une servitude de passage, d’une servitude de vue, d’une servitude de réseaux, d’une servitude conventionnelle ou légale, mais également de litiges relatifs à un mur mitoyen, une clôture, son entretien ou sa reconstruction.
La création, l’extinction ou la contestation d’une servitude nécessite une analyse approfondie des titres, de la prescription, de la configuration des lieux et de l’usage effectif du fonds concerné.
L’occupation sans droit ni titre représente un autre enjeu sensible en droit foncier.
Qu’il s’agisse d’un occupant irrégulier, d’un maintien dans les lieux après résiliation d’un contrat ou d’une occupation du domaine public ou privé, la procédure d’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation doivent être conduites avec précision afin d’obtenir une décision efficace et exécutoire.
Le droit immobilier et foncier recouvre également les procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique, ainsi que les mécanismes de préemption, notamment le droit de préemption urbain ou la préemption exercée par la SAFER.
Ces procédures, souvent complexes, imposent une analyse attentive des décisions administratives, des délais de contestation, des conditions d’indemnisation et des voies de recours ouvertes au propriétaire concerné.
Enfin, les ventes aux enchères publiques et adjudications immobilières, qu’il s’agisse d’une saisie immobilière, d’une licitation ou d’une adjudication judiciaire, requièrent une expertise spécifique.
L’assistance à l’audience d’adjudication, la surenchère, les formalités postérieures à l’adjudication et le transfert de propriété sont autant d’étapes techniques nécessitant un accompagnement juridique précis.
Maître Robin GALLAND, avocat en droit immobilier et foncier à Aix-en-Provence, accompagne particuliers et professionnels dans la prévention et la gestion des contentieux liés à la propriété, aux ventes immobilières, aux vices cachés, aux servitudes, au voisinage, à l’expropriation et aux ventes judiciaires.
Son intervention vise à sécuriser vos droits réels immobiliers, défendre vos intérêts patrimoniaux et mettre en œuvre une stratégie adaptée, qu’elle soit amiable ou contentieuse, devant les juridictions civiles ou administratives.
