Baux d'habitation
Le droit des baux d’habitation constitue un pilier du droit immobilier et génère un contentieux particulièrement fréquent.
La relation entre bailleur et locataire est strictement encadrée par des règles protectrices qui organisent les droits et obligations de chacun.
Malgré ce cadre légal précis, les litiges locatifs demeurent nombreux : loyers impayés, charges récupérables contestées, dépôt de garantie, réparations locatives, dégradations, troubles de jouissance, logement non décent, insalubrité, congé irrégulier, résiliation du bail ou procédure d’expulsion.
Une intervention rapide et structurée permet d’éviter l’aggravation du conflit et de préserver efficacement vos droits.
Les loyers impayés représentent la principale source de contentieux en matière de bail d’habitation (location vide ou meublée).
Dès le premier incident, il est essentiel d’agir : relance, mise en demeure, délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, mobilisation de la caution ou de l’assurance loyers impayés (GLI).
Selon la situation, une procédure peut être engagée devant le Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la résiliation du bail, la condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges, la fixation d’une indemnité d’occupation et, le cas échéant, l’expulsion du locataire.
La maîtrise des délais légaux et des formalités procédurales est déterminante.
Les différends relatifs au dépôt de garantie et à l’état des lieux sont également fréquents.
Contestation de retenues, désaccord sur la vétusté, factures jugées excessives, réparations locatives imputables ou non au locataire : ces litiges supposent une analyse précise des états des lieux d’entrée et de sortie, des devis, des justificatifs et des échanges entre les parties.
Pour le locataire, l’objectif est d’obtenir la restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.
Pour le bailleur, il s’agit de justifier les sommes retenues au titre des dégradations locatives.
Les troubles de jouissance et la non-décence du logement constituent un autre volet important du contentieux locatif.
Infiltrations, humidité, moisissures, défaut de chauffage, installation électrique défectueuse, nuisances sonores ou troubles de voisinage peuvent engager la responsabilité du bailleur ou du locataire.
Le locataire peut solliciter la réalisation de travaux, une diminution de loyer ou des dommages-intérêts.
Le bailleur peut, quant à lui, agir en cas de manquement du locataire à ses obligations (défaut d’assurance habitation, sous-location irrégulière, troubles anormaux de voisinage).
La fin du bail d’habitation est également source de contentieux : congé pour reprise, congé pour vente, congé pour motif légitime et sérieux, contestation du préavis ou de la validité de la notification.
Une erreur formelle peut entraîner la nullité du congé et retarder la récupération du logement.
Maître Robin GALLAND, avocat en droit immobilier et en droit des baux d’habitation, accompagne bailleurs et locataires dans la gestion des litiges locatifs, la rédaction et la sécurisation des contrats de location, expulsion, le recouvrement de loyers impayés et la défense devant le tribunal judiciaire.
Une stratégie adaptée et réactive constitue la clé d’une issue favorable.
